דוח ועדת ביקורת לגבי פרוייקט מבואות

27/11/2024

פרויקט תקוע דרום

פרויקט תקוע דרום הינו פרויקט משמעותי מאוד לישוב, נקבעו לו קריטריונים באסיפת חברים מחודש דצמבר 2022.

להלן תנאי הסף לכניסה לפרויקט:

• מגורים בישוב ותשלום מיסים במשך שנה לפחות קודם לתאריך הקובע. התאריך הקובע הוא מועד קיומה של אסיפת החברים מיום 14/12/2022
• חברות באגודה
• היעדר חובות לישוב
• אין לחבר האגודה זכויות בר רשות ביחס לנכס כלשהו בתקוע במשך השנתיים האחרונות (התאריכים הקובעים הם מועד אסיפת החברים מיום 14/12/2022 או מועד הסכם המכר)

סדר בחירת הבתים יהיה בהתאם לוותק בישוב

הפרויקט כולל 51 יחידות שישווקו לכלל החברים באגודה בהתאם לקריטריונים, מתוכם 44 יחידות של בניה רוויה ועוד 7 יחידות של צמודי קרקע.

הפרויקט כולל בנוסף עוד 32 קרקעות של בנה ביתך לחברי "מבואות" מדובר ברשימה סגורה של תושבים אשר שילמו מקדמה של כ- 60,000 ₪ ולהם יש הסכם הסטורי מול הישוב לשווק הקרקעות הנ"ל.

הישוב חתם הסכם עם חברת צ.פ אשר מבצעים את הפרויקט.

לאור חשיבות הפרויקט, בדגש על אופן סדר הקצאת היחידות, החלטנו כוועדת ביקורת לבצע מספר בדיקות ובקרות בכדי לוודא ככל שניתן שההליך תקין ובהתאם לקריטריונים שנקבעו באסיפת החברים.

להלן הבדיקות שבוצעו

• נבדק איך הישוב שומר את הכספים של המקדמות בפרויקט, וכן של פרויקטים אחרים דומים. (הבדיקה בוצעה בתאריך 7/11/2024)

נמצא כי היישוב שומר את הכספים באופן ראוי בחשבון בנק נפרד ומבצע מעקב באמצעות קובץ אקסל אחר הפרויקטים השונים.

נבדק האם ישנה התאמה בין הכספים ששמורים בבנק לבין קובץ המעקב. להלן הממצאים:

ריכוז תשלומים מתושבים- קובץ מעקב באקסל- 2,917,000 ₪ 

חשבון הבנק- 2,920,570 ₪

הפרש- 3,570 ₪ 

יש לציין שהכספים נשמרים בפיקדון נושא ריבית, כך שהציפייה היא שבחשבון הבנק יצטברו סכומים גבוהים מקובץ המעקב וזאת בעקבות רווחים של הפיקדונות שנאמדים בעשרות אלפי שקלים בשנה.

בנוסף, נמצא כי עודפי המזומנים שצפויים להשתמש בהם בטווח הקצר והמיידי נשמרים בחשבון העובר ושב ולא בפיקדון נושא ריבית (יש לציין שעודפי מזומנים לטווח בינוני וארוך, כן נשמרים בפיקדונות)

 המלצות-

• לוודא התאמה אחת לתקופה (רבעון/ חציון וכו,) בין קובץ המעקב לבין חשבונות הבנק ולהעביר את עודפי המזומנים נטו (ריבית בניכוי עמלות בנק) לחשבון הבנק הכללי של הישוב
• לדאוג להפקיד את עודפי המזומנים שצפויים להשתמש בהם בטווחים הקצרים והמיידיים בפיקדון ריבית יומי. בבנק מזרחי (הבנק בו מנוהל החשבון) יש מנגנון של פקדון ריבית יומי שמבוצע באופן אוטומטי מה שמקל מאוד על ההתנהלות השוטפת של מנהלי החשבונות בישוב. המלצה זו רלוונטית גם לשאר חשבונות הבנק של הישוב וצפויה להניב תשואה של עשרות אלפי שקלים בשנה.

• נבדקה התאמה בין הרישומים בהנהלת החשבונות לבין הרשימה של 32 חברים שזכאים להיכנס לפרויקט מבואות ללא הגרלה.

 להלן הממצאים:

נתוני הנהלת חשבונות- 29 משתתפים 

כמות הזכאים בהתאם לפרסום לתושבים 32

הפרש- 3

המלצות- 

• לבצע התאמה בין הרשימה עם ה-32 זכאים לבין נתוני הנהלת החשבונות בהם מופיעים רק 29 זכאים. במידה וישנם נרשמים שלא שילמו בגין הפרויקט, יש להוציאם לאלתר מהפרויקט.

• לוודא כי כל הזכאים מהרשימה לא קבלו מגרש בפרויקטים אחרים בישוב וכן כי לא נרשמו לפרויקט נוכחי זה (ל-51 יחידות הנוספות)

• לעבור על ההסכמים/ סיכומים מול החברים ברשימה ולוודא שכולם עומדים בתנאים שנקבעו וכן לוודא שהיישוב עומד בהתחייבויות שלו כלפי התושבים

• המלצה לעתיד- במידה ויש פרויקטים נוספים, להימנע מקבלת כספים ומהתחייבות כלפי תושבים עד לקבלת רמת וודאות נאותה לגבי היתכנות ומועד הפרויקט. בנוסף, במידה ומחליטים לשווק פרויקט כזה או אחר, יש לדאוג ולהסדיר בצורה משפטית וברורה את התנאים המסחריים של הנרשמים באמצעות חוזה חתום.

• בדיקת נתוני הוותק לעניין סדר הקדימות לפרויקט תקוע דרום

ביקשנו לקבל דוח שכולל את כלל חיובי המיסים של התושבים החל משנת 2013 (הנתונים שזמינים במערכת המידע הנוכחית) ועד להיום וזאת לצורך בדיקה ממוחשבת ובלתי תלויה לגבי דירוג הוותק בין החברים השונים שנרשמו בפרויקט. נמצאו כ-10 נתונים חריגים אותם העברנו לישוב לבירור. 

לאחר בדיקה של הישוב- תוקנו הדירוגים של מספר תושבים ועבור שאר החריגים התקבלו הסברים מניחים את הדעת (מעבר מרווק לנשוי, מעבר מנשוי לגרוש וכו,)

יש לציין כי לאחר גיבוש הרשימה, הישוב פרסם את רשימת הדירוג בפרויקט מתוך רצון לשקיפות מלאה לתושבים.

המלצות- 

• בעתיד במידה ונדרש לבצע דירוג או בדיקה לגבי מספר רב של חברים, בטח אם מדובר בהשפעה מהותית על אותם החברים, יש להסתייע בכלים ממוחשבים לצורך הקטנת הסיכוי לטעות. במידה ואין את המשאבים במסגרת כוח האדם הקיים מומלץ להסתייע בנותן שירותים חיצוני שיבצע את הבדיקה 
• מומלץ להכניס לחוזה שנחתם מול כל תושב שנכנס לפרויקט כי הוא מצהיר על נכונות כל התנאים שזיכו אותו בפרויקט וכי מדובר בתנאי יסודי בחוזה. (וותק בישוב, תשלום מיסים, מגורים בתקוע, ללא בר רשות וכו,)

• נבדק איך הישוב מבצע את הליך הערעורים

נמצא כי הוקמה וועדה חיצונית שדנה ומחליטה בנוגע לערעורים של תושבים.

אנו ממליצים להמשיך ולפעול כך במקרים דומים בעתיד

ברצוננו להדגיש כי למרות שישנם דברים שצריך ומומלץ לשפר מדובר בפרויקט גדול ומורכב וכי הוועד והישוב פעלו ימים ולילות ע"מ לקדמו בצורה רצינית ואחראית